Rénovation et agrandissement sur terrain avec ruisseau

Bonjour,
Je suis à la recherche d’avis et de conseils avisés concernant un projet d’achat d’un terrain sur lequel se trouve un ruisseau et une maison en ruine.
Le Ruisseau se trouve à 5 mètres de la maison en ruine. Nous souhaitions raser la ruine car les fondations sont en partie éboulées, la toiture effondrée, bref tout est à refaire. Après avoir consulté le PLU de la commune, la seule possibilité de construire doit passer par de la rénovation (ne serait-ce qu’un garage ?) sinon nous devons être à 10 mètres du ruisseau. Le terrain faisant 22 mètres de large et la construction devant se trouver à 5 mètres de la route, nous n’allons pas faire une maison de 7m de large.
Mes questions sont : qu’appelle t-on rénovation ? Peut on raser et ensuite utiliser les pierres de la maison pour mettre en façade ?
Suis-je obligé de partir des ex fondations de la maison ? (Obligation de garder une hauteur de mur etc...). Un CCMI peut il être établi ?
Merci d’avance de vos avis et expertises